MNG’den Dr. Aydogan Süer Uyardi:

Bloomberg TV’de yayinlanmakta olan Sektör Raporu programina telefonla baglanan Dr. Aydogan Süer, dolar kurundaki yükselise bagli olarak alisveris merkezleri ve perakende sektöründe atilabilecek adimlar konusunda önemli tespit ve önerilerde bulundu. Hazine ve Maliye Bakani Albayrak’in dövizle kiralamanin sona erecegine dair açiklamalari üzerine tespit ve önerileri sorulan Süer, sektörün bu güne kadar yatirimci ve perakendecinin fedakarlik ederek orta noktayi bulmasi sayesinde ilerledigini söyleyerek dolar kurundaki hizli yükselisin TL ile para kazanan perakendeciyi zor durumda birakacagini belirtti. Bugün sektördeki yatirimcilarin dörtte üçünün yerli, dörtte birinin yabanci yatirimci oldugunu vurgulayan Süer, dolar konusunda kiracilarina esneklik göstermeyen alisveris merkezlerinin orta vadede büyük sikinti yasayacagini ifade ederek, sorunun çözümü için yatirimcilara TL ile borçlanma imkâni taninmasinin da çok önemli bir ihtiyaç oldugunu açikladi Hazine ve Maliye Bakani Sayin Berat Albayrak, alisveris merkezlerinde, evlerde ve ticari gayrimenkullerde dövizle kiralama ve satis dönemine son vereceklerini açikladi. Dolar cinsinden kiralama en çok alisveris merkezlerindeki perakendeciler için sorun olusturdugundan, sektör uzun yillardir bu konuda yapilabilecekleri tartismaktaydi. Bakan Albayrak’in açiklamasinin ardindan Bloomberg TV’de canli yayina telefonla baglanan sektörün deneyimli isimlerinden MNG Yönetim Hizmetleri Genel Müdürü Dr. Aydogan Süer, bu konuda merak edilen sorulara yanit verdi ve alinabilecek tedbirleri anlatti. Süer’e sorulan sorular ve yanitlari söyle: Dolar kurundaki yükselisin, AVM ve perakendeye yansimalari Biliyorsunuz geçen sene ile bu sene arasinda, yaklasik birebir bir kur farki var. Organize perakende sektöründe inanilmaz bir ciro dönüyor. 390 Milyar Dolarlik bu ciroyu, bu büyük ticaret hacmini bizim mutlaka kontrol altinda tutmamiz lazim. Türkiye’de alisveris merkezi yatirimlarinin dörtte 3’ü yerli, dörtte 1’i yabanci Zaten su anda alisveris merkezleriyle perakendecilerin karsi karsiya gelmesini saglayan en büyük sebep, özellikle orta vadeli ve uzun vadeli borçlanma içerisinde bulunan alisveris merkezi yatirimcilarinin, Dolar ve Euro ile uzun vadeli borçlanma içerisine girmis olmasi. Peki, bu gibi dalgalanmalarda biz AVM yatirimcilari olarak ne yapiyoruz? Özellikle yerli yatirimcilar perakendecisinin yaninda yer aliyor. Ya kurunu sabitliyor ya kirasinda iskonto yapiyor. Ama çok etkin lokasyonlarda yer alan alisveris merkezlerinde, yani yabanci yatirimcinin hâkim oldugu yerlerde, yabanci yatirimcilar taviz vermiyor. “Benim anlasmam bu, siz de buna riayet etmek zorundasiniz” diyorlar. Biz de diyoruz ki, perakendeci gelirini TL ile elde ediyor, dövizle kirasini ödüyor. Geçen sene ile bu sene arasinda, perakendeci 4 Milyar TL’ye yakin bir kur farki ödedi. Tabii, burada perakendecinin tasiyabilecegi bir yük var. Ama siz bir perakendeciye, tasiyabileceginden fazla üzerine yük yüklerseniz, perakendeci orada dayanamaz. Zaten Türkiye’de 350 tane marka var. Yani marka sayimiz çok kisitli. Bizim bu dalgali dönemlerde, pazari ayakta tutacak destekleri markalarimiza vermemiz gerekiyor. Bu dörtte üçlük yerli yatirimci mümkün oldugunca, perakendecisini ayakta tutmak için gerekli çabayi gösteriyor. Egen yarin döviz 10 Lira olursa siz perakendecinize 10 TL’yi yansitamazsiniz. Sözlesmeler en basinda ister istemez AVM yatirimcilarinin kisa vadeli ve uzun vadeli kredilerinden dolayi- dövizle yapilmis olabilir. Ama siz buradaki yükü tamamen perakendeciye yükleyemezsiniz. Geçmis dönemlerde yapilan sözlesmelerde, TL ile yapilan sözlesmelerin AVM yatirimcisina getirisi her zaman uzun vadede daha fazla olmustur. Ancak Türkiye’nin 10-12 yillik süreçler içerisinde, bir anlik döviz dalgalanmalarinda, o 1-2 senelik geçislerde, ister istemez büyük bir makas ayrimi oluyor. Buralarda biz yatirimcilar ve perakendeciler olarak ortak bir zemini olusturmak zorundayiz. Diyeceksiniz ki, AVM yatirimcisi uzun vadeli bir kredi çekmis. Ama perakendeci dövizle gelir elde etmiyor ki! Dolayisiyla o yükü tamamen kiraciya yükleyemezsiniz. Iste böyle dönemlerde, AVM yatirimcilari aradaki kur farkini üzerine almak zorunda. Tabii ki perakendeci de yükün altina biraz elini koyacak. Perakendecinin kirasini ödeyebilecegi bir “basa bas noktasi” var. Bunlar tabi sektörlere göre farklilik arz eder. Yani tekstilde kirasi toplam cirosunun yüzde 15’ini geçmeyecek; teknolojide yüzde 7’yi geçmeyecek; fast food’ta yüzde 20’yi geçmeyecek. Siz bugün birebir kur farkini yansittiginizda, perakendeci toplam cirosunun yüzde 50’sini kirasina ayirmak zorunda kalacak. Yani burada asil mesele, biz sürdürülebilir olacak miyiz, olmayacak miyiz? Kisa vadede perakendeciye baski yapabilirsiniz ama bu sürdürülebilir olmaz. Yarin bir gün o magazalarin bos kalmasi, AVM yatirimcilarina çok daha büyük bir zarardir. Bizler AVM yatirimcilari ve perakendeciler olarak, tasin altina elimizi ortak sekilde koyacagiz. Yerli yatirimcilar, bu destegi veriyor. Benim tavsiyem, yabanci yatirimcilarin da ayni sekilde davranmasi. Aksi taktirde göreceksiniz ki, kisa vade içerisinde, yabanci yatirimcilarin yönettigi alisveris merkezlerinde perakendeciler bas kaldiracaktir ve orada ciddi sikintilar olusacaktir. Perakendeci dövizdeki yükü tüketiciye yansitacak mi? Döviz kuru artisinda olusan bu büyük makasin, yüzde 10’luk, 15’lik veya 20’lik dilimlerini tüketiciye yansitmayi konusabilirsiniz. Ama geçen sene ile bu sene arasinda olusan birebir artisi yansitamazsiniz. Bu matematige ters Birebir maliyet artisini, bugün Türkiye’de dövizle hammadde ya da ürün alan hiçbir yatirimci veya perakendeci, satistaki ara kalem ürününe yansitamaz. Çünkü makas ayrimi çok fazla! Belki yüzde 10-15 gibi bir oran olsaydi bu yansitilabilirdi. Alisveris merkezleri yatirimcilari da orta vadeli ve uzun vadeli borçlanmalari içerisinde, bu kadar yüksek kredileri ancak döviz kredisi ile borçlanabiliyorlar. Ben yaptigim bütün programlarda sunu belirtiyorum. Bir alisveris merkezi yatirimi belirlenirken mutlaka artik AVM yatirimcilarina TL ile kredi saglayacak bir ortam hazirlanmali. Bugün yasanan karmasada AVM yatirimcisi diyor ki, “Benim uzun vadede beklentim döviz. Ben nasil sözlesmemi TL ile yapayim?” Tam bu noktada bir realite ile karsi karsiyayiz. Sonuçta TL ile dönen bir pazar var. Dövizle kredi ödendiginde orada perakendecinin aci çektigini görüyoruz. Biz yerli yatirimcilar olarak birçogumuz sürdürülebilir bir iliskide olmak için diyoruz ki, “Sadece 1-2 aylik degil, yarim dönemlik ya da bir dönemlik süreler içerisinde sizi rahatlatalim. Kurunuzu bir yerde sabitleyelim.” Çünkü perakendecinin motivasyonunu düsürmemek gerekiyor. Bu gibi dalgalanmalarda birlikte hareket etmek çok önemli Aksi taktirde orta vadede o magazalar bos kaldiginda, caddelerimiz bosaldiginda, birlikte zarar görürüz. Bugün alisveris merkezlerinin ve perakende sektörünün toplam cirosu 410 Milyar Dolari buluyor. Bu çok spesifik bir is. Herkes bu pazari göremiyor olabilir ama ciddi bir rakamdan, önemli bir sektörden göz ediyoruz. Bugün biz cadde, pazar ve esnaflarimiz ile AVM yatirimcilari ve perakendecilerimizi karsi karsiya getirirsek hata yapariz. Zaten üreticiler bu dalgalanma içerisinde ayakta kalmakta zorlanirken, perakendeyi zorlarsak, inanin burada kayiplar agir olur! Dolayisiyla yabanci yatirimcilarin da stratejik olarak bunu görüyor olmasi lazim. Eger görülemezse, çok etkin lokasyonlarda magazalar bosalmaya baslayacaktir. Kredi kullanimi açisindan avm yatirimcilarinin beklentileri Alisveris merkezi yatirimcisinin durumu, yatirimcinin öz sermayesi ile dogru orantili ama en az bir 10-12 yillik uzun vadeli TL borçlanmasini saglamak gerçekten çok efektif olacaktir. Mutlaka TL ile kredi ortaminin saglanmasi lazim. Diger türlü AVM yatirimcilari da çok magdur oluyorlar. Bir alisveris merkezi kurmak için gereken yüklü bir rakami TL ile borçlanamadiginda, döviz ile borçlaniyor. Dolayisiyla o da ister istemez o riski perakendeciye yansitmaya çalisiyor. Bunun bedeli her iki taraf için de çok agir. Yeni AVM yatirimlari yapilirken her zaman sunun altini çiziyorum. Yüzde 10-15-20’lik kur farklarini perakendeciye yansitabilirsiniz. Bizim su an sözünü ettigimiz rakamlar gibi çok ciddi bir makas ayrimi; yüzde 50’lik yani bire birlik bir döviz artisi olursa, burada bunu yansitamazsiniz. Öte yandan yatirimci uzun vadeli beklentileri içerisinde her zaman bu risklere hazir olmalidir. Eger yeni bir AVM yatirimi yapiyorsaniz, “Ben bugün 100 Milyon Dolar kredi kullandim. Bu kredinin tamaminin gelir projeksiyonunu da uzun vadede perakendeciyle yaptigim sözlesmelere bagladim” diyemezsiniz. Buradaki en büyük hata, yanlis fizibilite yapilmasi Bir AVM yatirimcisi, yatirim yaparken riski görecek. “Döviz kurunda yüzde 20’nin üzerinde bir artis gerçeklesirse, oradaki yükü ben üzerime alacagim” diyebilecek. Gördügünüz gibi bugün birçok AVM yatirimcisi, döviz kurundaki artistan dolayi, o beklenen getirileri elde edemiyor. Sektörün yüzde 75-80’i, su an yüzde 40-50’lik iskontolar yapma noktasinda. Yani kur sabitlemesinden kaynaklanan iskontolar ile gelir projeksiyonunda bir kayip söz konusu. Yani perakendeciler 4 Milyar TL kur farki öderken AVM yatirimcilari da beklenen gelir projeksiyonunda yari yariya bir gelir kaybi içerisindeler. Içinde bulundugumuz dönem aslinda bir geçis dönemi. Biraz perakendeci, biraz da AVM yatirimcisi elini tasin altina koyacak. Tüketicilerimiz de kendilerini caddelerden pazarlardan eksik etmeyecek. Özetle bu süreçler içerisinde ortak hareket etmemiz gerekiyor.